Ein Todesfall im Mietverhältnis kann zu großen rechtlichen und praktischen Schwierigkeiten führen. Es gelten besondere gesetzliche Regelungen.

Tod des Mieters

Wenn ein Mieter verstorben ist, muss unterschieden werden: War er eine von mehreren Personen, die die Wohnung gemeinsam gemietet haben? Oder war er laut Mietvertrag alleiniger Mieter?

War laut Mietvertrag nur der Verstorbene Partei des Mietvertrages, kann die Lage sehr unübersichtlich sein. Es muss nämlich weiter differenziert werden, je nachdem, ob der die Wohnung als Single bewohnt hat oder ob auch noch andere Menschen regelmäßig in der Wohnung gelebt haben. Dabei sind die rein tatsächlichen Verhältnisse maßgebend.

Wenn der Ehegatte oder eingetragene (gleichgeschlechtliche) Lebenspartner im selben Haushalt lebt, dann tritt dieser automatisch – unabhängig von der Erbfolge – in das Mietverhältnis ein. Er hat allerdings das Recht, innerhalb eines Monats (gerechnet ab der Kenntnis vom Tod) gegenüber dem Vermieter zu erklären, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzen will.

Gibt es im Haushalt auch Kinder, dann treten diese (nur) dann automatisch in das Mietverhältnis ein, wenn der Ehegatte es nicht fortsetzt. Auch die Kinder haben aber das Recht, die Fortsetzung durch Erklärung gegenüber dem Vermieter abzulehnen. Bei minderjährigen Kindern ist die Erklärung vom gesetzlichen Vertreter (Sorgeberechtigten) abzugeben.

Andere Familienangehörige (auch Pflegekinder), die im selben Haushalt leben, treten nur dann in das Mietverhältnis ein, wenn weder Ehegatte noch eingetragener Lebenspartner das Mietverhältnis fortsetzen. Das gilt auch für den nichtehelichen Lebensgefährten, wenn die Haushaltsführung auf Dauer angelegt ist. Wenn kein Eintrittsrecht eines Ehegatten besteht, haben Lebenspartner, Kinder, andere Familienangehörige und Lebensgefährten Gleichrang.

Immer mehr häufen sich Fälle, in denen alleinstehende Personen ohne nahe Angehörige sterben. Die Zahl der Single-Haushalte nimmt statistisch betrachtet stark zu. Hier werden die Erben des Mieters zum Mietvertragspartner.

Welche Rechte hat nun der Vermieter, wenn er nicht damit einverstanden ist, dass das Mietverhältnis in der personell geänderten Form fortgeführt wird? Auch das hängt wiederum von der Ausgangskonstellation ab.

Wenn der verstorbene alleiniger Mieter war, hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht. Es gilt eine dreimonatige Kündigungsfrist. Für die Ausübung des Kündigungsrechts gilt aber eine Überlegungsfrist von nur einem Monat. Außerdem kann der Vermieter nicht nach Belieben kündigen, sondern nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes.

Wenn im Fall des Single-Haushalts das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt wird, haben beide Seiten das Recht, eine außerordentliche Kündigung mit dreimonatiger Frist auszusprechen, also auch der Vermieter. Um dies zu tun, besteht auch eine Überlegungsfrist von einem Monat. Danach ist keine außerordentliche Kündigung mehr möglich. 

Wenn der verstorbene alleinige Mieter die Wohnung nicht alleine bewohnt hat, können Familienangehörige in den Mietvertrag eintreten. Wollen sie das nicht, besteht die Möglichkeit, durch einfache Erklärung innerhalb eines Monats die Fortsetzung abzulehnen. Diese Erklärung wirkt für jeden einzelnen, der sie abgibt.

Anders verhält es sich beim verstorbenen Single-Mieter: Hat der Mieter einen Alleinerben, kann dieser ohne Schwierigkeiten mit dreimonatiger Frist kündigen. 

Wenn der Verstorbene einer von mehreren Mietern war, können die überlebenden Mieter das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist kündigen, und zwar innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des bisherigen Mitmieters.

Tod des Vermieters

Im Regelfall wird der Vermieter durch den oder die Erben ersetzt. Wer Erbe des Vermieters wird, beurteilt sich rein erbrechtlich. Es gilt die gesetzliche Erbfolge, solange nicht ein Testament oder ein Erbvertrag vorliegt. Sinnvollerweise sollten sich die Erben an den Mieter wenden, ihn über den Todesfall informieren und die Erbenstellung belegen, z.B. durch einen Erbschein oder ein eröffnetes notarielles Testament.

Es gibt aber eine wichtige Ausnahme von der Regel. Hat der Vermieter eine letztwillige Verfügung hinterlassen, mit der er den Nießbrauch an der vermieteten Wohnung jemand anderem als dem Erben vermacht, tritt der Nießbraucher an die Stelle des Vermieters, nicht der Erbe.

Wenn die Erben des Vermieters dem Mieter kündigen wollen, ist das darum nur möglich, wenn ein allgemeiner mietrechtlicher Kündigungsgrund vorliegt. Die wichtigsten und bekanntesten Kündigungsgründe sind der Zahlungsverzug des Mieters mit mindestens zwei Monatsmieten (fristlose Kündigung), der Eigenbedarf des Vermieters oder seiner Familienangehörigen (ordentliche Kündigung) und die Kündigung zum Zweck der wirtschaftlichen Verwertung (ebenfalls ordentliche Kündigung).

Der Mieter braucht keinen Kündigungsgrund, wenn er den Erben des Vermieters kündigen will. Er braucht seine Kündigung deshalb nicht zu begründen. Wenn die Erben des Vermieters noch nicht bekannt sind, dann sollte der Mieter beim Nachlassgericht auf die Einsetzung eines Nachlasspflegers drängen. Ein Nachlasspfleger hat die Stellung eines gesetzlichen Vertreters der unbekannten Erben. Ihm gegenüber kann wirksam gekündigt werden.

Mietverhältnis über gewerblich genutzte Räume

Im Mietverhältnis über gewerblich genutzte Räume gibt es weder das Eintrittsrecht von Haushaltsangehörigen noch die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit (ausschließlich) den Mitmietern. Die Rechtsnachfolge gestaltet sich im Grundsatz wesentlich einfacher: Der Verstorbene wird durch seine Erben ersetzt; im übrigen gelten die mietvertraglichen Regeln. Unterschiede bei der Rechtsnachfolge können sich im Detail aber aus der Rechtsform des Unternehmens ergeben, das die Räumlichkeiten angemietet hat.

Beim Einzelkaufmann als Mieter bleibt es bei dem Grundsatz, dass er ausschließlich von seinem Erben ersetzt wird. Wenn der Erbe den Betrieb allerdings nicht bis spätestens drei Monate nach dem Tod einstellt, haften er für eventuell bestehende Mietrückstände nicht nur mit dem Nachlass, sondern zusätzlich mit dem eigenen Vermögen.

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts wird beim Tod eines Gesellschafters aufgelöst, wenn nicht im Gesellschaftsvertrag die Fortsetzung vorgesehen ist. Die Gesellschaft wird liquidiert, d.h. sie wird bis zur Bereinigung aller schwebenden Geschäfte aus dem Gesellschaftsvermögen abgewickelt. Solange die verbleibenden Gesellschafter das Mietverhältnis nicht gemeinschaftlich kündigen, besteht es fort. Die Gesellschafter haften für die Miete. Will der Vermieter das Mietverhältnis beenden, muss er seine Kündigung an alle verbliebenen Gesellschafter richten.

Eine Personengesellschaft ist ein eigenes Vermögenssubjekt, dessen Fortbestand eng mit den handelnden Personen verknüpft ist. Für Verbindlichkeiten haften die Gesellschafter auch persönlich.
Stirbt der Gesellschafter einer offenen Handelsgesellschaft (oHG) oder der persönlich haftende Komplementär einer Kommanditgesellschaft (KG), wird die Gesellschaft von Gesetzes wegen fortgesetzt. Der Anteil des verstorbenen Gesellschafters vererbt sich aber nicht zwingend nach erbrechtlichen Regeln, sondern – je nach Gestaltung des Gesellschaftsvertrages – in einer Mischform aus gesellschaftsrechtlichen und erbrechtlichen Regeln, die für den juristischen Laien kaum ohne weiteres verständlich sind.