letzter Vortrag:

- Freitag, 23. November 2007: Immobilien erben und vererben.
  Veranstalter: Deutsche Immobilienakademie an der Universität Freiburg e.V. (DIA)

- Hypothek erben:

Vererbung kreditbelasteter Immobilien

Die Übertragung von Immobilienvermögen an die Erben will gut überlegt sein. Oft stellt sich die Frage, ob die Verteilung beim Tod durch Testament geregelt sein soll, oder ob man eine Übergabe schon zu Lebzeiten bevorzugt. Dabei können Aspekte der Erbschaftsteuer eine Rolle spielen, aber auch andere Zwecke verfolgt werden, insbesondere die Vermeidung von Streit unter den Beteiligten. 

Wer Immobilien von Todes wegen vererben und verteilen möchte, sollte sorgsam mit den juristischen Begrifflichkeiten umgehen. Es bedeutet rechtlich einen großen Unterschied, Erbe einer Immobilie zu werden oder sie nur als Vermächtnis zugewandt zu bekommen. Was vielen Menschen unbekannt ist: Eine Erbschaft bezieht sich stets auf den kompletten Nachlass eines Verstorbenen. Der Erbe wird unmittelbar Eigentümer aller Gegenstände, die dem Verstorbenen gehört haben. Ein Vermächtnis dagegen ist nichts Unmittelbares, sondern nur ein Anspruch auf einen einzelnen Gegenstand. Dieser Anspruch muss erst noch vom Erben erfüllt werden. Bei einer Immobilie geschieht das dadurch, dass der Erbe mit dem Vermächtnisnehmer einen Notarvertrag schließt. Anschließend wird die Änderung im Grundbuch vollzogen. Erst durch diese Zwischenschritte erlangt der Vermächtnisnehmer Eigentum. Die Situation ist ähnlich wie bei einem Kaufvertrag, nur ohne Kaufpreis.

Trotzdem gibt es viele – meist handschriftlicher – Testamente, in denen die Begriffe munter durcheinander gehen. Sie sorgen häufig für Streit. Beispiel: Jemand schreibt in seinem Testament, dass er seinem Ehepartner das selbst bewohnte Hausgrundstück und seinen beiden Kindern jeweils eine Eigentumswohnung „vererbt“. Es fehlt eine klare Anordnung, wer Erbe des gesamten Nachlasses werden soll. Wird der Ehepartner alleiniger Erbe, oder werden auch die Kinder Erben? Bei mehreren Erben spricht man übrigens von einer Erbengemeinschaft.

Die Frage, wer bei einem unklar formulierten Testament als Erbe gilt, beantwortet das Nachlassgericht. Dazu muss ein Erbscheinsantrag gestellt werden. Die Beteiligten können vorher nicht sicher wissen, wie das Nachlassgericht das unklare Testament interpretiert. Deshalb kann der Erbschein viel Zeit und Geld kosten. Womöglich entsteht ein Rechtsstreit durch mehrere Instanzen. Besonders misslich wird es, wenn eine Nachlassimmobilie weiterverkauft werden soll. Ohne Klärung der Erbenstellung durch einen Erbschein ist das nämlich nicht möglich.

Der Unterschied zwischen Erbe und Vermächtnis ist nicht nur förmlicher Natur. Seine inhaltliche Bedeutung zeigt sich verstärkt dann, wenn einzelne der Immobilien mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet sind. Soll die gesamte Erbengemeinschaft den zugrunde liegenden Kredit abtragen oder nur der Begünstigte, dem die einzelne Immobilie zufallen soll?

Im Falle einer Erbengemeinschaft gilt die Grundregel, dass zunächst alle Verbindlichkeiten aus dem Nachlass bezahlt werden müssen. Vorher kann der verbleibende Rest nicht unter den Erben aufgeteilt werden. Wenn alle Begünstigten eines Testaments rechtlich als Erben gelten, dann zahlen alle die Zeche – auch diejenigen Erben, die an der kreditbelasteten Immobilie im Ergebnis gar nicht teilhaben. Ist im obigen Beispiel nur die Eigentumswohnung, die dem Sohn zufallen soll, kreditbelastet, dann tragen Ehefrau und Tochter die Belastung trotzdem mit, falls  sie nach Auslegung durch das Nachlassgericht auch als Erben gelten.

Bei einem Vermächtnis ist das meist anders. Hier hat der Vermächtnisnehmer allein dafür zu sorgen, dass der Finanzierungskredit an die Bank zurückbezahlt wird. Theoretisch ist es zwar möglich, dass die Bank trotzdem an die Erbengemeinschaft herantritt und Zahlung verlangt. Die Erben können dann aber vom Vermächtnisnehmer Ersatz verlangen. Das ergibt sich aus einer gesetzlichen Auslegungsregel, die immer dann eingreift, wenn der Kredit mit einer Hypothek oder einer Grundschuld abgesichert ist.

Es gibt allerdings eine gesetzliche Ausnahme von dieser Regel. Beispiel: Ein Geschäftsmann nimmt für sein Unternehmen bei der Bank laufend einen Kontokorrentkredit in Anspruch. Dieser Kredit schwankt in seiner Höhe je nach Kontostand. Damit die Bank Sicherheit erhält, wird auf einem Grundstück des Geschäftsmannes eine spezielle Hypothek eingetragen. Da sie den Kredit bis zu einem bestimmten Limit absichert, nennt man sie Höchstbetragshypothek. Stirbt nun der Geschäftsmann haben alle Erben den Kredit abzutragen, nicht nur der Vermächtnisnehmer des Grundstücks, auf dem die Höchstbetragshypothek lastet.

Immer häufiger kommt aber ein ganz anderer Fall vor. Beispiel: Der Eigentümer einer Grundstücks nimmt ein Verbraucherdarlehen auf, das zur Finanzierung eines Autos, einer Reise oder anderer Anschaffungen verwendet wird. Zur Absicherung dieses Darlehens wird eine Grundschuld zugunsten der Bank in das Grundbuch eingetragen. Einen inhaltlichen Bezug zwischen der Immobilie und dem Darlehen gibt es nicht. Es fragt sich, wer das Darlehen abtragen muss, wenn der Eigentümer nun stirbt und ein Vermächtnis über die Immobilie aussetzt. Dieser Fall ist gesetzlich nicht geregelt.  Erstaunlicherweise sind zu dieser Thematik auch keine obergerichtlichen Urteile bekannt.

Klare Anordnungen im Testament sind deshalb empfehlenswert. Das gilt nicht nur für die Frage, wer überhaupt Erbe im juristischen Sinn wird. Es sollte auch unmissverständlich festgelegt werden, wer die Nachlassverbindlichkeiten tragen zu tragen hat. Anderenfalls droht die Gefahr, dass die eigenen Angehörigen zwischen den Mühlsteinen der Justiz aufgerieben werden. 

Dr. Matthias Jünemann